Markus Gildner: „Nachdem der Fiskus einen großen Teil der steuersparenden Investitionsmöglichkeiten für Sparer erfolgreich vom Markt genommen hat, bleibt eigentlich nur noch die Denkmalschutzimmobilie. Entsprechend begehrt und teuer sind sie. Doch bei Kauf und Sanierung lauern Risiken.
Der Denkmalschutz ist nach wie vor eine der wenigen unumstrittenen Steueroptimierungsmodelle welche auch weiterhin Bestand haben werden, so Markus Gildner. Mit Sonderabschreibungen fördert das Finanzministerium den Erhalt schützenswerter Immobilien und von Einzeldenkmälern. Eigennutzer und Kapitalanleger dürfen die Sanierungskosten steuerlich absetzen, meist zu 100%.
Eigennutzer können über zehn Jahre insgesamt 90 Prozent dieser Ausgaben bei der Einkommensteuererklärung geltend machen, Kapitalanleger sogar 100 Prozent – allerdings über zwölf Jahre. Viele Makler und Anlageberater empfehlen daher Denkmalimmobilien, auch für Kleinanleger. Doch das birgt auch Gefahren.
Neben den teilweise überzogenen Preisen für Denkmalimmobilien, lauern auch steuerliche Gefahren. Aber zunächst zu den Preisen: Man muss sich immer bewusst sein dass Denkmalimmobilien nicht zwangsweise schöne historische Gebäude sein müssen. Es können auch Gebäude als Denkmalimmobilie vermarktet welche in einem Sanierungsgebiet von Städten und Gemeinden liegen. Kann also sein dass hinter dem Hauptargument „Steuervorteil“ sich eine Schrottimmobilie verbirgt, welche von gierigen Geschäftemachern günstig aufgekauft und notdürftig saniert wird.
Dies hat so mancher Investor schmerzlich erfahren müssen, zwar konnte er die Sonderabschreibung nutzen, musste aber nach 12 Jahren oder später feststellen dass die Substanz nach wie vor marode ist und die Immobilie jetzt ohne Steuervorteil kaum mehr veräußerbar ist. Steht der Steuervorteil zu stark im Fokus bei der Entscheidung für eine Immobilie zahlt man letztendlich drauf, so Markus Gildner.
Richtige Einzeldenkmäler sind eine nette Angelegenheit, aber eigentlich nur etwas für Liebhaber und Spezialisten. Denn der Sanierungsaufwand, vorausgesetzt es wird die Maßnahme konsequent umgesetzt, ist enorm. Denn das Landesamt für Denkmalpflege spricht immer mit und kann schon mal bei Meinungsverschiedenheiten den Bau einstellen, bzw. teure Auflagen verhängen. Auch Bussgelder in schmerzlicher Höhe sind bekannt, so Markus Gildner.
Zusätzlich drohen steuerliche Gefahren, so Markus Gildner: „Die meisten denken nur an die baurechtliche Genehmigung und Auflagen des Denkmalschutzes, aber zu spät an die steuerrechtliche Vorabbescheinigung.“
Bleibt aber der Antrag auf die steuerliche Bescheinigung vor Sanierungsbeginn aus, hat das fatale Folgen. Denn nachträglich dürfen Behörden keine Bescheinigungen ausstellen – und ohne Bescheinigung keine Abschreibung.
Wer zudem den Denkmalstatus riskiert, verliert Geld
Wer sich rechtzeitig kümmert, kann trotzdem enttäuscht werden – von der Höhe der Steuererstattungen. Denn gefördert wird nur Geschütztes und Schützenswertes, eine baurechtliche Genehmigung hat noch lange nichts mit der steuerlichen Anerkennung als Denkmal zu tun.
Ausgenommen sind etwa Zu- und Anbauten oder Maßnahmen im Garten. Wer sich über Richtlinien hinwegsetzt, statt Holz- etwa Kunststofffenster einbaut, darf die Kosten ebenfalls nicht geltend machen. Kommt es zu groben Eingriffen, riskiert der Eigentümer das Steuergeschenk sogar in Gänze: Wird bei der Sanierung historische Substanz vernichtet, erlischt der Denkmalstatus, warnt Markus Gildner. Damit erlischt auch jeder steuerliche Vorteil.
Böse Überraschungen bietet mitunter auch die alte Bausubstanz. Die Qualität sei neben der Lage aber entscheidend für die Rendite. Schließlich gebe es bei der historischen Sanierung keine Festpreise, nicht selten explodieren die Kosten. Und am Ende bleibt ein altes Haus doch nur ein altes Haus, energetisch wird es niemals unter verträglichen Kosten auf den Stand eines Neubaus kommen, stets droht Kondensationsfeuchte und damit Schimmelgefahr und wenn noch aufsteigende Mauerfeuchte bzw. SChädlingsbefall dazu kommt, ist die Katastrophe perfekt.
Darauf und auf noch viel mehr muss sich der denkmalschützende Bauherr einstellen: deutliche Kostenüberschreitungen sind die Regel und um nicht das gesamte Finanzierungsmodell zu zerstören geht der ein oder andere Bauherr einen Kompromiss ein, welcher die Steuerersparnis gefährdet bzw. den gesamten Sanierungserfolg in Frage stellt.
Fazit: „Denkmalimmobilien ist eigentlich nur etwas für Liebhaber, welche sich das finanzielle Risiko einer Sanierung mit einem Steuervorteil versüssen lassen. Langfristig kann eine Denkmalimmobilie kein Geschäft sein, denn nach wenigen Jahren fängt die Sanierung eigentlich wieder von vorne an, so Immobilienprofi Markus Gildner. Ohne Steuervorteil wären denkmalgeschützte Immobilien ohnehin nur schwer absetzbar.
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