Die Umsatzsteuer ist ein Thema, um das große und kleine Unternehmen nicht herumkommen. Die gesetzlichen Regelungen lassen viele Fragen offen, die von den Gerichten geklärt werden müssen. Besonders umstritten ist die Frage, wie mit der Umsatzsteuer in Schadensfällen zu verfahren ist. Grundsätzlich schließt nach § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB der nach Beschädigung einer Sache zu zahlende Schadenersatz die Umsatzsteuer nur ein, wenn sie tatsächlich angefallen ist. Lässt der Geschädigte also erst nach Zahlung des Schadenersatzes den Schaden reparieren oder kauft sich Ersatz, muss er zunächst die Umsatzsteuer aus eigener Tasche zahlen, kann sie aber ggf. nachträglich einfordern. Nicht in jedem Fall ist die Lage jedoch so eindeutig. Die D.A.S. Rechtsschutzversicherung stellt drei Urteile zur Umsatzsteuer bei Schadenersatzfällen aus dem Bau- und Immobilienbereich vor.
Fall 1: Schadenersatz wegen Baumängeln
Macht ein Bauherr Schadenersatz wegen Baumängeln geltend, richtet sich dessen Höhe meist nach den Kosten, die für die Beseitigung der Mängel durch ein anderes Unternehmen anfallen würden. Es kann also Schadenersatz verlangt werden, obwohl die entsprechenden Arbeiten noch nicht stattgefunden haben. Mit dem Geldbetrag kann der Bauherr dann nach Belieben verfahren – und ihn ggf. auch anderweitig verwenden. In einem solchen Fall stellt sich oft die Frage, ob der Bauherr auch die normalerweise anfallende Umsatzsteuer für die Mängelbeseitigung als Schadenersatz fordern kann, obwohl gar kein neues Unternehmen mit der Durchführung von Arbeiten beauftragt wurde. Bis 2010 wurde den Geschädigten von den Gerichten in solchen Fällen die Umsatzsteuer zugesprochen. Im Juli 2010 jedoch hatte der Bundesgerichtshof einen Fall zu entscheiden, bei dem es um Mängelbeseitigungskosten von 9.405 Euro für Mängel beim Bau eines Einfamilienhauses ging. Der BGH änderte seine Rechtsprechung und entschied: Die Umsatzsteuer auf voraussichtliche Mängelbeseitigungskosten könne nicht als Schadenersatz gefordert werden, solange der Mangel nicht tatsächlich beseitigt worden sei. Zwar sei § 249 Abs. 2 Satz 2 BGB nicht auf Werkmängel anwendbar. Die Vorschrift enthalte jedoch eine gesetzliche Wertung für vergleichbare Fälle. Der Bauherr sei ausreichend geschützt, weil er nach der für Werkverträge geltenden Regelung des § 637 Absatz 3 BGB den Betrag einschließlich Umsatzsteuer als Vorschuss zur Mängelbeseitigung fordern könne – dann allerdings zweckgebunden an die tatsächliche Durchführung der Arbeiten.
Urteil des Bundesgerichtshofes vom 22.07.2010, Az. VII ZR 176/09
Fall 2: Gewerbeimmobilie mit Mietgarantie
Wird eine Gewerbeimmobilie verkauft, kann vertraglich eine Mietgarantie abgegeben werden. Der Verkäufer sichert dem Käufer also aus den bestehenden Mietverträgen – etwa mit Ladeninhabern im Einkaufszentrum – einen bestimmten Mietertrag zu, bei dessen Nichterzielung eine nachträgliche Kaufpreisminderung als Schadenersatz verlangt werden kann. Bei gewerblichen Immobilienverkäufen wird auf den Kaufpreis Umsatzsteuer fällig. Nun stellt sich die Frage, ob der Verkäufer weniger Umsatzsteuer an das Finanzamt zahlen muss, weil sich der erzielte Kaufpreis für die Immobilie verringert hat. Der Bundesfinanzhof (BFH) hatte einen Fall zu entscheiden, bei dem es um ein Einkaufszentrum ging. Die Vertragspartner hatten im Rahmen eines Vergleichs vereinbart, dass der Verkäufer 605.000 Euro als Differenz zwischen garantierter und eingenommener Miete an den Käufer zahlen müsse. Dieser ging davon aus, dass er nun auch weniger Umsatzsteuer auf den Verkauf zu entrichten habe. Das Finanzamt verlangte aber die Umsatzsteuer auf den vollen, ursprünglich vereinbarten Kaufpreis: Schadenersatzzahlungen seien mangels Austausch einer Leistung umsatzsteuerlich unbeachtlich. Der BFH entschied anders: Die Bemessungsgrundlage für die Umsatzsteuer sei herabzusetzen, die für den Immobilienkauf angefallene Umsatzsteuer zu reduzieren. Grund: Die Zahlung von 605.000 Euro sei kein „echter“ Schadenersatz, da es einen unmittelbaren Zusammenhang zwischen der Zahlung und der Lieferung der Immobilie gebe. Die Zahlung gleiche den Minderwert der Immobilie aus. Der Zusammenhang bestehe darin, dass hier der Kaufpreis von der Mietgarantie abhängig gewesen sei.
Urteil des Bundesfinanzhofes vom 11.02.2010, Az. V R 2/09
Fall 3: Schönheitsreparaturen laut Kostenvoranschlag
Die meisten Wohnungsmietverträge enthalten Klauseln, nach denen der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Diese sollen im Allgemeinen nach Ablauf bestimmter Fristen fällig werden. Zieht der Mieter vor Ablauf der Fristen aus, enthalten viele Mietverträge eine Abgeltungsklausel, nach der der Mieter einen seiner Mietzeit entsprechenden Anteil der Kosten für die Schönheitsreparaturen laut Kostenvoranschlag eines Fachbetriebes zu tragen hat. Zahlt er bei Auszug diesen Betrag nicht, kann der Vermieter den entsprechenden Betrag als Schadenersatz verlangen. Auch hier stellt sich die Frage, ob die vom Handwerker im Kostenvoranschlag berechnete Umsatzsteuer als Schadenersatz gefordert werden kann. Viele Gerichte lehnten dies bisher ab, da auch die Wohnungsmiete ohne Umsatzsteuer gezahlt wird. Der Bundesgerichtshof hat in einem Fall, bei dem es um Schönheitsreparaturen und um beschädigte Türrahmen ging, jedoch anders entschieden: Wenn laut Mietvertrag der Betrag laut Kostenvoranschlag zu zahlen ist, schließt dieser Betrag die vom Handwerker eingerechnete Umsatzsteuer mit ein. Auch die Umsatzsteuer aus dem Kostenvoranschlag kann daher gefordert werden. Entscheidend ist hier die vertragliche Absprache zwischen Mieter und Vermieter.
Urteil des Bundesgerichtshofes vom 16.06.2010, Az. VIII ZR 280/09
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